7579 sayılı Kanun 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Kat mülkiyetine tabi yapılarda işletme projesinin genel kurulda onaylanması, yönetici tarafından hazırlanan geçici projenin en geç üç ay içinde karara bağlanması ve avans toplama yetkisi gibi başlıklarda yeni çerçeve kurdu.
7579 sayılı Kanun hangi tarihte yürürlüğe girdi?
Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair 7579 sayılı Kanun, 7 Mayıs 2026’da kabul edildi; 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Kanunun 24. maddesinin birinci fıkrası için 31 Aralık 2026, diğer hükümleri için yayım tarihi yürürlük günü olarak belirlendi. Kat mülkiyetiyle ilgili 3, 4 ve 5. maddeler bu nedenle 22 Mayıs 2026’dan itibaren değerlendirmeye alınır.
Kanun yalnızca aidatla ilgili değildir. Tapu değerleme raporlarının elektronik iletimi, TOKİ işlemleri, kat mülkiyeti, yapı kooperatifleri, çevre mevzuatı ve bazı Hazine taşınmazları aynı metinde bulunur. Bir site veya apartman uyuşmazlığında 7579 sayılı Kanunun tamamı yerine, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda değişen madde ve toplantı tarihleri incelenmelidir.
Yönetim planı ve güncel tapu/bağımsız bölüm listesi
Kat malikleri kurulu çağrısı, gündemi ve toplantı tutanağı
İşletme projesi, geçici proje ve maliklere bildirim belgesi
Gider kalemleri, teklifler, faturalar ve banka hareketleri
Aidat veya avans kararının tarihi ve uygulandığı dönem
Aidat artırma yetkisi kimde?
Değişiklik, işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanmasını esas alıyor. Gider ve avans yükümlülüğü yalnızca yönetici tarafından gönderilen bir mesaj veya tabloyla açıklanmamalı; genel kurul kararı, yönetim planı, işletme projesi ve maliklerin arsa payı ya da kullanım esasları birlikte görülmelidir. ‘Yönetici istediği oranda aidat artırabilir’ veya ‘yönetici hiçbir geçici tutar belirleyemez’ biçimindeki mutlak ifadeler yeni sistemin ayrıntılarını karşılamaz.
Yönetici, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa gecikmeksizin proje hazırlayıp maliklere veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirir. Bu proje kalıcı genel kurul kararının yerine sınırsız süreyle geçmez. Kanun, bildirimin ardından en geç üç ay içinde projenin aynen veya değiştirilerek kabulü için genel kurul kararı alınmasını öngörür.
Geçici işletme projesi ve üç aylık süre ne anlama gelir?
İşletme projesi olmayan bir yapıda ortak giderlerin tamamen durması, temizlik, güvenlik, enerji, bakım veya acil onarım hizmetlerini aksatabilir. Bu nedenle yönetici tarafından hazırlanan proje geçici işlev görür; fakat maliklerin karar yetkisini ortadan kaldırmaz. Bildirim tarihi, üç aylık genel kurul süresinin takibi bakımından dosyada açıkça gösterilmelidir.
Uyuşmazlıkta yalnızca WhatsApp ekran görüntüsüne dayanmak yerine tebliğ yöntemi, imza listesi, iadeli taahhütlü gönderi, elektronik bildirim dayanağı ve toplantı çağrısı birlikte incelenmelidir. Genel kurulun projeyi aynen kabul etmesi, değiştirmesi veya yeni dönem bütçesi oluşturması farklı hesap sonuçları doğurabilir. Sonradan alınan kararın önceki tahsilatlara etkisi de karar metni ve dönem bazında değerlendirilir.
Geçici aidat artışında yeniden değerleme sınırı nasıl uygulanır?
Hâlen yürürlükte bir işletme projesi bulunuyorsa yönetici tarafından hazırlanan geçici projedeki bedel için özel bir sınır vardır. Takvim yılı başından geçerli hesapta, önceki yıl için Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesine göre ilan edilen yeniden değerleme oranı aşılamaz. Geçici proje yine kat malikleri kurulunun onayına sunulur; artış sınırına uyulması kurul sürecini gereksiz kılmaz.
Bu kuralı bütün aidat kararlarına uygulanacak değişmez bir tavan gibi okumak doğru değildir: metin, mevcut işletme projesi varken hazırlanan geçici projenin bedelini düzenler. Kontrolde önceki projenin yürürlük dönemi ve bedeli, kullanılan yeniden değerleme oranının hangi yıla ait olduğu, geçici projenin bildirim tarihi ve kurulun nihai kararı ayrı ayrı kaydedilmelidir. Kira artışındaki oran veya enflasyon haberi doğrudan bu hesabın yerine kullanılamaz.
İşletme projesi onaylanana kadar avans toplanabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yöneticinin görevlerini düzenleyen 35. maddesindeki ifade, işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplanması yönünde değiştirildi. Bu yetki, belgesiz veya giderle ilgisiz sınırsız tahsilat anlamına gelmez. Avansın hangi ortak gider için istendiği, hesap yöntemi, dönem ve tahsilat kaydı açık olmalıdır.
Malik veya kiracı açısından ödeme sorusu doğduğunda önce yönetim planı, kurul kararı, işletme projesi ve gider belgeleri istenmelidir. Kiracının ortak gider sorumluluğu ile malikin kat mülkiyetinden doğan yükümlülüğü aynı değildir; kira sözleşmesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu birlikte okunur. İcra takibi başlatılmışsa ödeme emri, tebliğ ve itiraz süresi ayrıca ele alınır.
Toplu yapılarda karar yeter sayısı değişikliği
7579 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70. maddesindeki bazı kararlar için öngörülen beşte dört çoğunluk ifadelerini üçte iki olarak değiştirdi. Bu değişiklik ‘bütün site kararları artık üçte ikiyle alınır’ anlamına gelmez. Hangi kurulun toplandığı, kararın konusu ve yönetim planındaki temsil yapısı belirlenmeden oran uygulanamaz.
Toplu yapı, ada veya blok yönetiminde karar defteri, temsilci seçimi, vekâletler, katılım listesi ve arsa payı hesabı ayrı kontrol edilmelidir. İstanbul’daki büyük sitelerde bağımsız bölüm sayısı ve çok katmanlı yönetim şeması nedeniyle yanlış kurulda alınan kararlar uyuşmazlığın merkezine yerleşebilir. Toplantı öncesi gündemin, toplantı sonrası kararın ve tahsilatın aynı dosyada eşleştirilmesi önem taşır.
Site yönetimi ve kat maliki için pratik dosya planı
Yönetim, gider kalemlerini hizmet sözleşmeleri ve faturalarla; malik ise itirazını yalnızca ‘aidat yüksek’ ifadesiyle değil karar, proje, paylaştırma ve bildirim ekseninde somutlaştırmalıdır. Acil bir ortak alan gideri ile uzun vadeli yatırım, olağan aidat ile ek avans, malik borcu ile kiracıya yansıtılabilecek gider ayrı satırlarda gösterilmelidir.
Aidat takibi veya karar iptali gibi işlemlerde süre doğabilecek belgeler gecikmeden incelenmelidir. Bu sayfa genel çerçeve sunar; yönetim planının özel hükümleri, karar tarihi, kurul nisabı ve talebin türü görülmeden kesin hukuki sonuç çıkarılamaz.
Güncel düzenleme hakkında sorular
Site yöneticisi tek başına aidat artırabilir mi?+
Yeni düzenlemede işletme projesinin genel kurulda onaylanması esastır. Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yöneticinin hazırladığı proje bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurul kararı alınır.
Geçici işletme projesi ne kadar süre geçerlidir?+
Kanun, bildirimin ardından en geç üç ay içinde projenin aynen veya değiştirilerek kabulü için genel kurul kararı öngörür.
Aidat artışında yeniden değerleme oranı sınırı var mı?+
Mevcut işletme projesi bulunurken hazırlanan geçici projenin bedeli için, önceki yılın ilan edilmiş yeniden değerleme oranını aşmama kuralı vardır. Bu özel sınır, bütün genel kurul aidat kararları için tek tip tavan olarak yorumlanmamalıdır.
İşletme projesi onaylanmadan avans istenebilir mi?+
Kanundaki yeni ifade, proje onaylanıncaya kadar avans toplanmasına imkân verir; tutarın ortak gider, belge, dönem ve hesapla ilişkisinin gösterilmesi gerekir.
Kiracı her aidat ve ek ödemeden sorumlu mudur?+
Hayır. Giderin niteliği, kira sözleşmesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki malik-kullanıcı ayrımı birlikte incelenir.
Toplu yapılarda bütün kararlar üçte ikiyle mi alınır?+
Hayır. Değişiklik belirli 70. madde kararlarına ilişkindir; kararın konusu, kurul türü ve yönetim planı ayrıca kontrol edilir.
WhatsApp’tan gönderilen aidat tablosu tek başına yeterli midir?+
Genellikle karar, işletme projesi, bildirim, gider belgeleri ve yönetim planı birlikte incelenmelidir.
Yeni kurallar eski aidat borcunu otomatik siler mi?+
Hayır. Borcun dönemi, dayanak karar ve yürürlük tarihi görülmeden otomatik silinme sonucu çıkarılamaz.
Kanun metni, TBMM kaydı ve yürürlük hükmü; haber veya sosyal medya özetinden önce gelir.
TBMM · 7579 sayılı Kanun metniTBMM · 7579 sayılı Kanun kaydı